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主题: 上海房地产行业：2004上海楼市热点回眸 -- 好文推荐，上海房子也不都是涨

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上海房地产行业：2004上海楼市热点回眸 -- 好文推荐，上海房子也不都是涨

安普若
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头衔: 海归元勋
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性别: 性别:男

加入时间: 2004/02/21
文章: 26038
来自: 中国美国的飞机上
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标题: 上海房地产行业：2004上海楼市热点回眸 -- 好文推荐，上海房子也不都是涨 (2936 reads) 时间: 2005-1-11 周二, 17:22

作者：安普若 在海归商务发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

2004上海楼市热点回眸

作者：靳慧黄心磊

东方网

2004年的上海楼市红红火火，尽管年初不少人对其预期不甚乐观，然而现今回首，其欣欣向荣之景象还是令人难忘。这一年来，上海楼市的表现始终吸引着沪人、全国乃至全球的目光，可以说是高潮迭起，热点不断，其中不少值得人们反复回味。

政府颁布土地新政调控房价

2004年，上海市政府加大了土地供应的调控力度，深入开展土地市场秩序的治理整顿。8月1日起，《上海市土地储备办法》正式实施。六类土地纳入储备范围，包括第一类滩涂围垦成陆并经验收合格的土地；第二类计划转为经营性建设用地的原国有农用地；第三类计划调整为经营性建设用地的原划拨国有土地；第四类计划依法征用后实行出让的原农村集体所有土地；第五类土地管理部门依法收回的闲置国有土地；第六类市政府为实施城市规划需要储备的其他国有土地等。

《上海市土地储备办法》的出台，着力建立规范的土地储备机制。控制高档商品房供地，增加了土地招标中普通商品房供地量。同时今年上海市的土地供应更加公开明朗化。政府推出一个地块前，先请专业评估机构评估后报价，然后由政府部门确定一个底价，再根据地块的地段、供需情况、项目内容等综合因素确定底价之上的浮动比例，形成最高限价。底价和最高限价之间形成"有效区间价"，高于或低于这一区间价者全部"出局"，在此区间价内，价高者优先，再结合企业经营实力和经营业绩等相关因素，最终确定中标者。

封杀短线炒房"期房限转"出台

去年4月14日，上海市人大常委会审议通过了上海市政府提交的《上海市房地产登记条例修正案(草案)》，规定"预购商品房未经预告登记的，或者不符合市人民政府有关规定进行预购商品房转让的，不予办理预购商品房转让的预告登记。"

"期房限转"出台的实质意义有二：一是以不予办理相关登记手续作为限制期房炒作的法律制约手段；二是将是否允许期房转让的决定权授予政府，政府可以根据房市需要，通过允许或不允许转让登记，随时选择使用"期房限转"这根杠杆，来调控房地产市场，实现有效控制上海房价上涨过快的目标。

业内人士分析，对于普通百姓而言，"期房限转"存在利好。一方面，"期房限转"并不禁止"付完首付、房屋交付后再转让"的正常投资，也不会影响房产供应量，只会促使虚高房价"脱水"；另一方面，与"期房限转"配套，中低价商品房将大量上市，房价涨幅将走低。

房价走势："内"涨"外"跌

房价——市场敏感神经，在宏观调控背景下也显现出新特征。据分析，2004年，上海房价上升势头得到一定遏制，在总体预售价格继续上扬的情况下，预售均价涨幅呈现"内"涨"外"跌的区域性特点。1至10月，高档楼盘集中的内环线内中心城区房价涨幅达20%左右；内环线和中环线间涨幅为6.6%；中环线和外环线间涨幅为6.26%；低价房集中的外环线外涨幅为-2.28%，出现价格下跌。

由于政府加大中低价房供地量，使得上海外围楼盘价格涨幅趋缓，对总体房价也起到一定"稀释"。从12月1日起，约700万平方米、单价3500元的中低价配套商品房被纳入网上销售登记备案系统，又使内环线以外的统计均价全面下跌：中内环线间从单价9345元降至8967元，中外环线间由7174元降至6095元，外环线外由5480元降至4660元。尽管这部分配套房并非市场"流通盘"，但事实上已解决了大量动迁居民的购房需求，使他们无需到市场上购买较高价格的住房。

二手房交易量超越一手房

虽然受到宏观调控影响，上海的二手房交易出现了比较长时间的低谷，但2004年的二手房交易总量仍超过2003年，并且超过今年一手房的成交量。

有资料表明，经济发达国家和地区上市销售的住房中，一手房与二手房的比例是1∶3-1∶5，交易对象大部分是二手房。当经济发展和城市化水平达到一定阶段后，人均拥有的住宅面积饱和，新建量减少，住宅由外延式拓展为主，逐渐改变为更新、改造和保护为主。于是，一手房销售下降，交易便集中到二手房市场。

三年来，上海二手房交易紧追一手房不放。2002年一手房交易量为1971.47万平方米，二手房交易量达到了1790.48万平方米，一、二手房之比为1.1∶1。2003年一手房交易量为2376.4万平方米，二手房交易量为2306.28万平方米，一、二手房比例是1.03∶1，两者比例和上年相比又进一步缩小。而今年二手房的交易量据普润地产资料显示已经超过了一手房。普润地产中介部总经理朱静分析，今年许多政策的出台使得一手房供应受到控制，投放量有限，许多买房者把眼光集中在实质也是新房的次新房上。整个市场形成一、二手房互补。

租价不涨售价涨投资商铺风险上升

在上海商铺市场越来越热的今天，其风险也逐渐显现。2004年年末，有关专家站出来给投资商铺泼冷水。

金丰易居最近对上海商业房地产业态和经营状况做了一次调查，发现目前经营状况较好的产权商铺不足三成。一家咨询公司近年共中介86个商业项目，规模达92万平方米，其中39%是商场类项目、32%是社区型商铺、17%是办公物业、7%是商业街区、5%是购物中心。最终经营状况较好的占27%、不盈不亏的占51%，而亏损的占22%。显然，大多数商业项目处于"不温不火"的状态。

对此，上海方方工作室认为，目前商铺热起来存在非理性因素，因为商铺投资是通过租金收益获得回报的，不少买家盲目以为买商铺保险，往往贷巨款入市，期待能以租金还贷款，一铺养三代，这是一个大问题。商业地产专家姜新国说，表面上目前商铺市场供不应求，这是由于开发商认为商铺市场形势火热，未来必定获得高额回报，因而产生"惜售"心态。事实上，这种做法反而促涨房价，最终使投资者头脑更热，冒更大的风险。

2004年的上海楼市红红火火，尽管年初不少人对其预期不甚乐观，然而现今回首，其欣欣向荣之景象还是令人难忘。这一年来，上海楼市的表现始终吸引着沪人、全国乃至全球的目光，可以说是高潮迭起，热点不断，其中不少值得人们反复回味。

配套商品房缓解"买房难"

2004年3月3日，上海市房地资源局宣布，全年将有300万平方米配套商品房交付使用，同时年内再开建300万平方米配套商品房。这种品质达到"四高"标准但售价只是中低价水平的商品房，为缓解上海动迁市民"买房难"发挥重大作用。

据2004年11月底统计，配套商品房供应量达到301万平方米，可供房源已有3万套，同时全市重大工程拆迁项目配套房源2.6万套。到10月底新开建的配套商品房规模已达到287万平方米。

央行加息沪上楼市波澜不惊

10月29日，中国人民银行9年来第一次打开了升息之门，将一年期存款利率和贷款利率上调了0.27%。一时间，"加息"对房地产的影响到底有多大？成为了最热门的话题。加息一周内，上海房地产市场出现暂时平静，11月中旬以后，上海楼市重新活跃，市中心楼盘价格重新上扬，有自住需求的市民开始在年底入市。

专家认为，"加息"不可能不影响房地产市场，但此次"加息"的影响力尤其是对于买方的影响力不会很大。首先，利率上扬0.27%，对于买房者而言，负担并不沉重，存款利率相对于通胀率仍为负值。其次，此次利率调整是对于基准利率的调整，并非仅调整购房贷款利率。

网上房地产开通楼盘资料全公开

2004年3月24日市政府批准市房地资源局制订的《上海市商品房销售合同网上备案和登记办法》，并要求7月1日上海所有楼盘的预售和销售都要上网公示。此项政策的实施把上海房地产交易全部公开，扭转了过去购房者在交易中心处于信息不对称的劣势地位，使楼盘买卖进入公正、公平、公开的规范程序。到2004年1月至10月止，上海网上交易共销售各种楼盘226617万套，总建筑面积为2697万平方米。

在年底的上海市政府新闻发布会上，焦扬透露，市有关部门正在建设全市统一的存量房交易信息系统。在此基础上，适时建立二手房网上交易服务平台，为市民提供房源挂牌、交易撮合、合同签署、资金监管、产权登记的"一条龙"服务，同时研究整合中介、金融、公证、评估等流程，努力形成一个安全、便利、高效和完整的非盈利性服务平台。焦扬表示，二手房网上交易的问题，既不是"一下子"也不是"一刀切"，是逐步推进、自愿上网。

异地投资异军突起各地频显"上海现象"

随着上海的房价"日长夜大"，上海置业投资者的目光也开始关注异地市场。今年以来，已有多批购房团赴外省市，其中3批赴重庆，仅君悦长滨酒店式公寓一个项目，上海人就购买了117套，海口的海公馆项目更是体现出少有的"上海现象"。此外，邻近上海的长三角地区，也受到沪人的密切关注。南京的酒店、苏州的写字楼、杭州的商铺等均吸引了不少上海的投资者。

一方面是上海人到外地买房，另一方面，外地楼盘纷纷入沪。在第十六届上海房地产展示交易会上，数十个外地楼盘大举入沪，海南、昆山等大批楼盘盘踞在展会的有利位置上。外地楼盘的销售商们似乎已谙熟沪上购房者的心思，咨询、看房配套服务一应俱全。

世博板块传利好崇明楼市受关注

2004年11月30日《2010年上海世博会规划方案》通过，世博园区被确定在南浦大桥和卢浦大桥地区之间、黄浦江两岸5.28平方公里的区域。规划布局采用"一主多辅"的总体布局，形成五个功能片区。包括黄浦江两岸的一个核心区、3个辅助区和配套区及一个协调区。方案将确保永久建筑、土地、环境和基础设施在世博会后得到持续利用。

世博方案的出台给楼市世博板块带来了新的利好，而随着崇明越江工程正式启动，崇明的房地产市场也开始广受关注。2004年12月初，几十位上海开发商组织前往崇明考察，他们对于进入崇明房地产市场表露出浓厚的兴趣。在月初的土地招投标中，"欧洲阳光城"获得了崇明一块土地，容积率只有0.5。

根据"崇明生态岛"的整体规划，未来崇明的房地产开发将以低密度的多层和联体别墅为主。据了解，已经有不少开发商在崇明囤有土地。尽管很多投资机构尚未涉足崇明的房地产市场，但种种迹象表明，随着南隧北桥越江工程的正式启动，它们将给予崇明更多的关注。

作者：安普若 在海归商务发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

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