由于目前土地制度中的产权模糊,农民不敢对土地进行长期投资,也不能将土地以抵押等方式获取融资,从而大大限制了土地的收益。同时,土地产权残缺,从而农民无法对土地实施有效的保护和交易。登姆塞茨提出过“所有权残缺(the truncation of ownership)”的概念,指的是所有权不完整,这一概念最能表明政府对农民的土地产权的性质。由于农民对于土地所有权的残缺,集体土地的征用过程中自然而然地出现种种不公,地方政府随意解除承包合同、侵犯农民合法权益的现象在全国普遍发生,各地政府则借机“经营城市”,大搞“圈地运动”。中国90年代“圈地运动”最鲜明的特色就是:主要发生于城市及其周边地区(这些区域基本都是房地产最热点的区域),其中有许多都不是“国有土地”。