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主题: 房地产行业：上海的历史老街"旧瓶"将装新酒（转贴）

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房地产行业：上海的历史老街"旧瓶"将装新酒（转贴）

安普若
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加入时间: 2004/02/21
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标题: 房地产行业：上海的历史老街"旧瓶"将装新酒（转贴） (1903 reads) 时间: 2006-5-12 周五, 09:16

作者：安普若 在海归商务发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

上海的历史老街"旧瓶"将装新酒

近日，上海提出对历史文化风貌街区和优秀历史建筑，将实现最严格的保护制度。记者在采访中了解到，相关的有益探索已悄然展开。

作为上海第一个峻工的住宅保护利用项目，不为人瞩目中，徐汇区淮海中路1754弄改造已落下帷幕，它为《上海市历史文化风貌区和历史建筑保护条列》的正式出台进行了全新尝试。这个带庭院的新式里弄住宅建成于1930年，小区尺度恰当、体态活泼、绿树掩映，很像花园住宅。按照“市场导向、企业运作、政府扶持”的原则，保护改造由徐汇区下属房产集团完成。

在改造中，项目保留了原有的建筑风貌，小区规划布局和绿化，按原样重建。同时，在不增加容积率的前提下，新建了地下室和小区公共立体地下车库；每户的地下室在北进门处设天井，既增加了地下室采光，也解决了室内通风等问题；天井的地面是个池塘，使户户都有水景。

思南路附近是上海著名的历史文化风貌街区，周公馆、孙中山故居、张学良别墅等均在此沿线。如何对之进行特殊保护呢？由上海城投与永业房产合作，注册资金3000万美元的上海城投永业置业发展公司悄然成立，专门对思南路旧建筑进行保护和修缮，并从事高档酒店客房开发经营业务，实现以房养房，使老建筑进一步增值。

应该说，优秀历史建筑与历史文化风貌街区浓缩了城市发展的历史与建筑精华，对之进行最严格保护也引起了海外房产巨头们的浓厚兴趣。新加坡著名的酒店管理巨头莱佛士集团等早已窥视上海老建筑许久，他们在新加坡等地对类似建筑改造取得过极大成功，成为不少世界名人住宿新加坡的首选，因此，目前正跃跃欲试，寻觅商机……客观分析，城市的优秀历史建筑与历史文化风貌街区均是不可再生的，改造成本也相当巨大。按眼下的行情，每平方米毛地的成本已可达到数万元，或许它超过了目前经济水平的承受能力，但只要保护好，改造可以根据财力慢慢做，否则这将成为城市发展中永远的遗憾。

魅力老洋房

老洋房是指解放前建造的，装修精致、备有客厅、餐室、有数套卫生间等结构较好的独立式或联排式的别墅住宅。

据初步统计，上海的老洋房主要分布在四个市中心区：徐汇区约占39%、长宁区约占29%、卢湾区约占9%、静安区约占8%。汾阳路、太原路、愚园路、武康路、湖南路、思南路、长乐路、华山路、兴国路、茂名路是老洋房最集中的区域，当时的政界要人多住在徐汇一带，商人住在愚园路、华山路一带，而知识分子、技术精英则主要集中在卢湾区。

现状“老态龙钟”

目前，不少优秀历史建筑与历史文化风貌街区的现状，已步入“老态龙钟”，令人堪忧。

列入保留、保护建筑的公寓、花园一般都有60年左右房龄，有的甚至高达80至90年，由于人为损坏及自然老化，许多建筑整体结构遭到破坏。而国家实行的是低租金政策，租金和实际发生的管养费用严重脱节，长期以来入不敷出，造成对保留保护建筑维修管理的恶性循环，加速了建筑物的老化损坏。

在历史文化风貌街区，除部分街坊已形成规划方案外，不少街坊还没有改造规划方案和总体要求。因此，在历史文化风貌区控制范围内新建、改建的，其容积率、建筑高度等应受到更严格限制，从而避免高楼林立的现象在历史文化风貌街区内大煞风景。

如何更好地保护老街区、老建筑？从上世纪70年代起，日本、美国、西欧等发达国家相续成立了专门的研究院，进行研究、调查、信息交流和组织编写标准、规范工作，并拥有职业的住所重建技师，这些均是上海需再花大力气的。

身价一路飙升

作为上海优秀历史建筑的典型代表，老洋房的租赁和买卖近来吸引了越来越多的境内外投资者，促使上海的老洋房市场交易量每年递增，成交价格也一路飙升。

据了解，老洋房购房者中，近八成是投资者，他们投资老洋房的利润主要来自于两个方面：

租金回报有相当多的投资者在购入老洋房之后，再投入一部分资金对其加以修缮、改造，然后将其出租，获取租金回报。由于老洋房的稀缺性以及其租赁对象以境外人士为主，因此老洋房的租赁价格一般都在5000美元/月以上，可谓投资大，回报也大。购买老洋房中80%是出于投资目的，老洋房投资回报率能达到12%。

升值回报在将老洋房出租获利的同时，近几年老洋房的售价也是每年递增，且仍呈供不应求之势。据最保守的估计，一幢未加任何修缮和整理的老洋房，自2000年起，每年的售价涨幅至少在20%以上，从投资的角度来说，这个数字是相当惊人的。

2001年底，台商孙先生以人民币700万元的价格购得湖南路一独幢洋房，该洋房建筑面积为350平方米，花园为250平方米左右，在投入了近二百万元进行修缮及装潢之后，将其以8000美元/月的价格出租给一境外人士，年租金回报率约为9%左右，至2003年初，该洋房以人民币1600万元价格再次出售，三年间增值将近100%，年综合投资回报率超过40%。

来源：新闻晚报

作者：安普若 在海归商务发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

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